Comment se situent les politiques des partis d’opposition en matière de logement?

Éradiquer les fonds vautours. Gel des loyers. Des milliers de logements abordables coûtant moins de 230 000 € à Dublin. Chacun des partis de l’opposition a fait des promesses accrocheuses sur la façon dont il résoudrait la crise du logement s’il était au pouvoir. Ces politiques sont-elles crédibles ou faisables? L’europe-infos.fr a pris en compte les principaux engagements avec un certain nombre d’experts et d’universitaires.

Logement abordable et social

Le succès du Sinn Féin lors des élections générales de l’année dernière peut en partie être attribué à sa position ferme sur la résolution de la crise du logement.

En ce qui concerne le logement abordable et social, le parti a promis d’augmenter considérablement les investissements en capital dans le logement public pour «offrir le plus grand programme de logement social et abordable de l’histoire de l’État».

Cela impliquerait la livraison de 20 000 foyers publics chaque année, en donnant la priorité à l’utilisation des terres publiques. Est-ce faisable? Le Sinn Féin a réfléchi à l’impact de la pandémie sur les objectifs qu’il s’était fixés lors des élections de l’année dernière. Le porte-parole du logement, Eoin Ó Broin, a déclaré que le chiffre de 20 000 pourrait ne pas être atteint la première année, mais que tout ce qui est perdu au départ sera rattrapé les années suivantes.

Selon leurs plans, des loyers abordables seraient fixés à des prix compris entre 700 et 900 € par mois à Dublin et moins élevés ailleurs. Les achats abordables seraient fixés à des prix de 230 000 € ou moins à Dublin et inférieurs ailleurs. L’éligibilité au logement abordable serait fixée à un revenu brut de 55 000 € pour une personne seule et de 85 000 € pour un couple et serait revue annuellement. Les logements sociaux seraient fournis par les autorités locales, des organismes de logement agréés et des fiducies de logement communautaires.

Les experts qui se sont entretenus avec The europe-infos.fr ont déclaré que si les politiques sont ambitieuses, il existe de nombreux pièges et problèmes potentiels.

Ils peuvent être résumés comme suit:

  • Construire à partir de zéro peut être plus lent, plus risqué et plus compliqué pour les autorités locales et les organismes de logement pour toute une série de raisons compliquées par rapport à l’achat auprès de promoteurs;
  • Utiliser les autorités locales comme développeurs comporte un risque énorme;
  • Le niveau du domaine public diffère selon les autorités locales;
  • Il y a souvent des dettes attachées aux terres domaniales, bien que les experts ne soient pas d’accord sur l’importance de ce problème;
  • Des subventions substantiellement plus élevées seraient nécessaires pour les développements de logements abordables sur les terres domaniales des zones urbaines, qui pourraient également être contraires aux règles de l’UE en matière d’aides d’État;
  • Les unités à haute densité comme les immeubles à appartements coûtent beaucoup plus cher à un moment où de nombreuses personnes inscrites sur les listes de logements sociaux sont des parents seuls ou seuls;
  • Les coûts de construction sont également considérés comme encore trop élevés.

Tous ces problèmes complexes présentent des obstacles majeurs aux plans, disent-ils.

La question des coûts globaux du plan Sinn Féin a également été soulevée à plusieurs reprises.

Le Sinn Féin a promis 6,5 milliards d’euros supplémentaires pour la construction de ces 100 000 logements.

La moitié de ces logements sont déjà budgétisés dans le cadre du Plan de développement national. Le Sinn Féin propose également d’ajouter 10 000 logements sociaux supplémentaires à ce lot, puis 40 000 logements abordables supplémentaires, répartis également entre la vente et la location abordables, à partir de ce pot d’argent.

Le parti affirme que le coût pour le Trésor public pour les 20 000 maisons à vendre abordables sera de 40 000 € par unité.

Ces chiffres sont basés sur des calculs de sites tels que le développement Ó Cualann à Ballymun, Dublin. Dans un exemple comme celui-ci, un site est fourni par l’État, pour un coût modique et symbolique. Il est souvent également entretenu, c’est-à-dire connecté aux services publics, sans frais pour le constructeur bien qu’il y ait un coût pour le Trésor. Les prélèvements sur le développement sont également supprimés.

Plusieurs experts du logement ont soulevé des inquiétudes quant à la faisabilité de reproduire cela dans tout le pays. Certains disent que des développements comme Ó Cualann peuvent ne pas être évolutifs à l’échelle nationale car il n’est pas certain que le site peut ou sera fourni aux mêmes conditions et à la même densité. Les frais «annulés» doivent toujours être payés par le contribuable, disent-ils.

Les 20 000 logements restants, les logements locatifs abordables, pourraient être construits pour 236 000 € en moyenne selon les informations utilisées par le parti. Pris dans le cycle et incluant l’inflation, le plan total s’élève à un peu moins de 6,5 milliards d’euros, mais les experts ont déclaré qu’étant donné le nombre d’embûches et de complexités déjà décrites, le respect du budget pourrait en effet être un défi de taille.

Il y a un autre aspect de la politique du parti qui dérange ceux qui gardent un œil attentif sur le marché. Le Sinn Féin dit que lorsqu’il s’agira d’acheter une maison abordable de 230000 €, ce sera une propriété à bail, pas en pleine propriété. Vous êtes donc peut-être propriétaire de la propriété, mais le conseil est propriétaire du terrain et aura son mot à dire sur la vente future de la propriété.

La question a été posée: pourquoi une famille achèterait-elle une maison en sachant qu’elle ne pourrait jamais la vendre ou la louer sur le marché privé?

Qui d’autre vous propose une maison à Dublin pour 230 000 €?

«Vous êtes propriétaire de la maison. Vous le rénovez, l’agrandissez, le modifiez, le transmettez à vos enfants. Ils le transmettent à leurs enfants. Mais le terrain sur lequel repose la maison n’est pas votre propriété. Ce n’est pas seulement le premier acheteur qui obtient l’abordabilité, chaque acheteur ultérieur l’obtient. Certaines personnes disent que ce n’est pas une vraie propriété. Ce que je dis, c’est qui d’autre vous offre une maison à Dublin pour 230 000 €? » Ó demande Broin.

De location

En ce qui concerne le marché locatif, la quasi-totalité des partis d’opposition se sont unis l’année dernière dans des appels au gel des loyers. Les travaillistes étaient également favorables à un système qui compterait les paiements de loyer dans les dépôts pour les maisons, proposé par les travaillistes. Les experts estiment que cette dernière proposition devrait être faisable.

Les universitaires et les imbéciles de la politique du logement ne sont pas d’accord sur la question de savoir si une initiative généralisée de gel des loyers serait constitutionnelle. Beaucoup conviennent, cependant, que lier les loyers à l’inflation et assurer une sécurité d’occupation accrue pourrait constituer un juste milieu.

Fonds «  coucou  »

Le gros problème du mois a été l’existence de soi-disant «fonds de coucou». Le Sinn Féin a déclaré qu’il supprimerait les exonérations fiscales accordées par les fonds d’investissement. «Ils devraient payer l’impôt sur les gains en capital. Nous augmenterions également leur droit de timbre », a déclaré Ó’Broin. Le parti travailliste a également déclaré qu’il pensait qu’une augmentation ciblée du taux de droit de timbre aurait un effet dissuasif une fois que l’augmentation des taux serait suffisamment importante. Les sources de l’industrie sont sceptiques et disent que le taux devrait être assez élevé et que le dépassement d’un certain niveau pourrait potentiellement laisser l’État dans une position juridiquement délicate.

Les sociaux-démocrates sont allés plus loin et ont promis de «légiférer pour arrêter la thésaurisation des terres en introduisant une taxe spécifique efficace, en comblant toutes les échappatoires et en supprimant tous les allégements fiscaux pour les Reits. [real estate investment trusts] et les fonds de coucou. »

Certains experts pointent vers une étude du ministère des Finances de 2019 qui indique qu ‘«au niveau local, il y a eu des cas d’investisseurs achetant de gros blocs d’actions, retirant certaines de ces unités du segment des propriétaires-occupants du marché.

Cependant, au niveau national, ou en termes de marché plus large de Dublin, les avantages de l’investissement institutionnel sont multiples, larges et commencent à produire des résultats positifs pour le système de logement irlandais. » Le ministre du Logement, Darragh O’Brien, devrait présenter des propositions à cette fin la semaine prochaine.

Autres promesses

La politique du logement People Before Profit stipule que le logement doit être traité comme un service public universel au même titre que la santé et l’éducation. Ils aboliraient les seuils de revenu pour «rendre le logement public accessible à un plus grand nombre de personnes sur une large gamme de revenus avec des loyers fixés à un pourcentage du salaire net». Les experts disent que le problème ultime avec un tel système serait le coût qui lui est associé, des impôts plus élevés étant nécessaires dans toute la société. C’est, disent-ils, un tout autre débat.

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