Les prix des logements pourraient être 9% plus élevés sans les règles de prêt de la Banque centrale

Les prix des logements seraient presque 9 pour cent plus élevés sans les règles strictes en matière de prêts hypothécaires de la Banque centrale d’Irlande, selon une étude de l’Institut de recherche économique et sociale (ESRI).

Les règles macroprudentielles, introduites en 2015 pour arrêter une nouvelle bulle immobilière alimentée par le crédit, limitent le montant que les banques peuvent prêter aux emprunteurs hypothécaires.

L’étude de l’ESRI a révélé qu’il existait «une relation qui se renforçait mutuellement» entre le crédit hypothécaire et les prix des logements. En d’autres termes, un mouvement dans l’un provoquait un mouvement équivalent dans l’autre.

L’étude a estimé que les règles de la Banque centrale avaient réduit le montant moyen des prêts hypothécaires ici de 8%, principalement depuis 2018, et que les prix moyens des logements étaient de 8,8% inférieurs en conséquence.

«Les résultats de l’analyse mettent en évidence la forte relation continue entre le crédit hypothécaire et les prix de l’immobilier sur le marché irlandais, et l’efficacité des réglementations macroprudentielles pour limiter l’augmentation des montants moyens des prêts», a déclaré Kieran McQuinn de l’ESRI.

Il a dit qu’ils ont également montré que la relation entre le crédit et les prix de l’immobilier qui a eu lieu dans la période précédant le crash immobilier de 2008 s’appliquait toujours aujourd’hui.

«Il y a donc toujours un potentiel pour un autre prix de l’immobilier, une spirale de crédit hypothécaire en l’absence de règles. Il est clair que si vous assouplissez les règles de manière significative, le risque est que le montant moyen des prêts recommence à augmenter et cela aurait ensuite un impact sur les prix des logements », a déclaré M. McQuinn.

Les règles de la Banque centrale limitent les limites du prêt à la valeur d’une hypothèque entre 70 et 90% de la valeur d’une propriété, tandis qu’une règle distincte du prêt au revenu limite les consommateurs à emprunter 3½ fois leur salaire. Les banques peuvent cependant enfreindre ces limites pour une certaine partie de leurs prêts, bien que ces exemptions aient été en grande partie gelées depuis que les restrictions de verrouillage de Covid-19 ont été introduites pour la première fois en mars dernier.

Mesures hypothécaires

Lors de l’événement distinct de lundi, la vice-gouverneure de la Banque centrale, Sharon Donnery, a déclaré que des analyses contre-factuelles montraient que «les niveaux des prix des logements auraient pu être environ 25% plus élevés l’année précédant la pandémie si les mesures hypothécaires n’avaient pas été en place».

L’estimation portait sur la période de quatre ans depuis l’introduction des règles en 2015 jusqu’à mars 2019 et a été calculée à l’aide d’un modèle différent de celui de l’ESRI. Mme Donnery a déclaré que les règles macroprudentielles avaient aidé le secteur financier «à absorber plutôt qu’à amplifier le choc de la pandémie».

Les prix des logements ont augmenté en moyenne de 2,2% l’an dernier malgré les prévisions selon lesquelles la pandémie entraînerait une baisse de la valeur des propriétés.

Les dernières données du Central Statistics Office (CSO) montrent qu’en dépit de la hausse de ces dernières années, les prix de l’immobilier résidentiel à Dublin sont toujours 21,8% inférieurs à leur pic de février 2007, tandis que les prix des logements dans le reste de l’État sont 18,1% inférieurs à ceux de leur pic de mai 2007.

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