Les preuves ne justifient pas le cas d’un programme de logement partagé

C’est l’une des choses curieuses de la vie en Irlande que les promoteurs immobiliers et l’industrie de la construction ici nous disent ouvertement qu’il n’est tout simplement pas viable financièrement pour eux de construire des maisons que les gens peuvent se permettre d’acheter. Au moins, pas assez, et certainement pas assez à Dublin pour les primo-accédants.

D’une manière ou d’une autre, ils semblent éviter d’en assumer la responsabilité (les prix stupides qu’ils paient souvent pour la terre en sont un bon exemple) et font plutôt pression sur le gouvernement pour qu’il introduise diverses mesures pour soutenir le marché.

C’est une tactique intelligente étant donné la pression exercée par les électeurs sur les politiciens (comme en témoigne la campagne électorale de l’année dernière) pour régler un marché du logement dysfonctionnel qui persiste depuis une décennie.

Ainsi, nous avons abouti à des appels à une variété de soutiens financiers, à la baisse des spécifications des bâtiments (notamment pour les appartements), à l’assouplissement des règles d’urbanisme et à la suppression des restrictions de hauteur, à la réduction de la TVA, et à la Banque centrale d’assouplir ses règles macroprudentielles qui limitent les montants que les gens peuvent emprunter pour acheter une maison.

Nous obtenons des soutiens artificiels qui transfèrent de l’argent de l’État aux acheteurs pour leur donner quelques livres supplémentaires pour acheter une maison au prix que les promoteurs décident de leur livrer.

On s’attend à ce que jusqu’à 8 000 familles par an achètent une maison dans le cadre du programme au cours des deux premières années.

Le programme d’aide à l’achat a été introduit en 2017 pour aider les primo-accédants à acheter des propriétés neuves. Il offre jusqu’à 30 000 € en espèces pour aider les acheteurs à acheter une maison, et plus de 22 000 demandes ont été approuvées depuis sa création, selon le ministre du Logement Darragh O’Brien.

La valeur estimée des demandes d’aide à l’achat approuvées à ce jour est d’environ 389 millions d’euros, selon le ministère du Logement. C’est un énorme transfert d’argent de l’État vers les développeurs. Et les données suggèrent que beaucoup de ceux qui ont été approuvés pour le programme auraient pu s’offrir une maison par leurs propres moyens.

Partage équitable

Le gouvernement propose maintenant un système de partage des capitaux propres qui verrait l’État prendre une part du capital, pouvant aller jusqu’à 20 pour cent, dans l’achat d’une nouvelle maison. Il vise à aider à combler l’écart d’accessibilité pour ceux qui peuvent gagner trop cher pour être éligibles au logement social, mais pas assez pour payer eux-mêmes le prix actuel du marché.

On s’attend à ce que jusqu’à 8 000 familles par an achètent une maison dans le cadre du programme au cours des deux premières années. La participation de l’État serait sans intérêt pendant les cinq premières années, avec des frais d’entrée en jeu la sixième année. Quelque 75 millions d’euros de fonds publics ont été affectés à ce programme.

Dans The europe-infos.fr de lundi, Pat Farrell, directeur général d’Irish Institutional Property, l’un des nombreux groupes de pression ici pour l’industrie immobilière, a déclaré que l’initiative de partage des capitaux devait être mise en œuvre le plus rapidement possible et a appelé à une action sobre. , débat axé sur les données sur les mérites du système.

Les petits détails du régime sont encore en cours d’élaboration, mais il y a de bonnes raisons de croire qu’il pourrait entraîner une hausse des prix.

Une demande accrue et une offre limitée ne peuvent certainement signifier qu’une seule chose: des prix plus élevés.

Des chiffres récents de la Banking and Payments Federation Ireland ont montré que 9091 nouveaux prêts hypothécaires d’une valeur de 2,1 milliards d’euros ont été prélevés par les emprunteurs ici au cours des trois premiers mois de l’année – le plus grand nombre de prélèvements au cours du premier trimestre de chaque année depuis 2009.

La demande de logements reste donc forte tandis que l’offre continue d’être limitée. Les restrictions de verrouillage de Covid-19 ont fermé de nombreux chantiers à travers le pays au cours des premiers mois de cette année et entraîneront la non-construction de milliers de nouvelles maisons en 2021, comme prévu précédemment.

Une demande accrue et une offre limitée ne peuvent certainement signifier qu’une seule chose: des prix plus élevés.

Avertissement ESRI

En février, l’Institut de recherche économique et sociale (ESRI) a averti que le système de capital-investissement risquait de faire grimper les prix et d’aggraver les problèmes d’accessibilité. Les chercheurs de l’ESRI, Conor O’Toole et Rachel Slaymaker, ont déclaré que la situation actuelle du logement en Irlande était «tellement contrainte» que l’augmentation du pouvoir d’achat des ménages grâce à un assouplissement des contraintes de crédit qu’implique un tel système «entraînera très probablement une hausse des prix des logements».

«De telles augmentations des prix des logements sont susceptibles d’exacerber les problèmes d’abordabilité», ont-ils déclaré au comité du logement d’Oireachtas.

En mars, la Banque centrale a déclaré au même comité qu’un programme qui se traduirait par une augmentation de la demande «pourrait entraîner une pression à la hausse sur les prix des logements».

Nous apprenons maintenant que le gouvernement a été averti trois semaines avant le budget 2021 – lorsqu’il a annoncé le programme de capital-actions partagé – qu’il pourrait finir par gonfler les prix des logements.

Comme l’a révélé Eoin Burke-Kennedy dans The europe-infos.fr aujourd’hui, l’Agence du logement de l’État a notifié au ministère du Logement en septembre dernier qu’un programme similaire au Royaume-Uni avait entraîné une augmentation de 6% des prix des logements dans la grande région de Londres.

C’est tout à fait quelque chose quand l’Agence du logement (mise en place par le gouvernement en 2010), la Banque centrale et l’ESRI sonnent tous les avertissements sur un outil politique clé de l’État pour lutter contre la crise du logement. Le débat sobre bat son plein depuis un certain temps: les preuves ne soutiennent pas cette dernière mesure pour lutter contre la crise du logement.

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