Questions et réponses sur le plan de logement: Les nouvelles réformes aideront-elles la crise actuelle?

Le paquet de réformes du logement annoncé hier soir s’avérera probablement très efficace, mais les problèmes fondamentaux du gouvernement en matière de logement demeurent. Les nouvelles réformes seront-elles utiles ou risquent-elles de provoquer un retour de bâton, une division du gouvernement et une série de nouveaux risques politiques pour la coalition?

Qu’ont-ils décidé au juste et qu’est-ce que tout cela signifie?

Donc, l’achat en gros n’est plus envisagé maintenant, n’est-ce pas?
Oui et non. Un certain type d’achat en gros, dans une certaine zone, est (ou sera bientôt). Mais dans d’autres domaines, et parmi certains types de logement, c’est toujours autorisé.

Tout d’abord, qu’est-ce qui est interdit maintenant?
Presque immédiatement, deux changements entreront en vigueur. Ce soir, le Dáil votera pour imposer un droit de timbre plus élevé de dix pour cent sur les achats de dix maisons ou duplex ou plus. Les appartements sont exonérés (plus à ce sujet plus tard).

Ces réformes du timbre sont le seul élément fiscal mis sur la table par le ministre des Finances Paschal Donohoe.

Aujourd’hui, le ministre du Logement Darragh O’Brien enverra une circulaire aux autorités locales exigeant que les maisons et les duplex dans les nouveaux développements soient mis à la vente par des acheteurs individuels non commerciaux. Encore une fois, il existe des exemptions pour des raisons sociales et abordables, et la condition deviendra caduque pour toute unité non vendue dans deux ans. Il est entendu que les ministres ont été informés hier que M. O’Brien réfléchissait, sur l’avis du procureur général, à la question de savoir si une loi supplémentaire était nécessaire pour «renforcer» cette orientation – cela pourrait être une question à surveiller.

C’est tout pour le moment?
Il y a une deuxième étape dans les réformes de planification. Le gouvernement présentera au cours de l’été des modifications au projet de loi sur le logement abordable, actuellement en cours dans l’Oireachtas, qui obligera les autorités locales à rendre un certain pourcentage de nouvelles constructions disponibles à l’achat par les «propriétaires-occupants». Initialement prévu, cela ne s’appliquerait qu’aux premiers acheteurs, et on ne sait pas pourquoi ce changement a été introduit à la dernière minute.

Il était initialement prévu que cela ne s’appliquerait qu’aux maisons et aux duplex, mais après que les ministres verts ont soulevé des préoccupations au Cabinet concernant l’exclusion des appartements des mesures, O’Brien s’est engagé à examiner si cela pourrait être étendu aux appartements.

Le plan de logement du gouvernement vous aidera-t-il?

Alors, cela fonctionnera-t-il?
Cela dépend de ce que vous entendez par «travail». Du point de vue du gouvernement, ces politiques ont été conçues pour s’attaquer à un problème très spécifique – l’achat de maisons qui avaient été conçues pour et commercialisées aux propriétaires-occupants par des fonds d’investissement. Gazumping, effectivement, des parieurs par les fonds. Et ils réduiront probablement cela, mais pas pendant un certain temps, car les règles ne s’appliquent qu’aux nouvelles autorisations de planification.

Cependant, ce n’est que la moitié de l’histoire.

Quelle est l’autre moitié?
Le débat actuel sur les fonds ne concerne pas vraiment une transaction ou un type d’accord particulier. Il a relancé et animé tout le débat politique sur le logement, qui était resté en sommeil (dans une certaine mesure) au plus fort de la crise Covid.

Le risque politique associé aux échecs de la politique du logement s’est cristallisé rapidement. Les thèmes des initiés et des outsiders, des gagnants et des perdants, qui ont dominé le dernier cycle électoral, sont revenus et ont repris vie, sous la forme de «fonds contre personnes». Il ressort clairement d’une lecture attentive de la décision du gouvernement que les fonds ne vont nulle part. Bien que les actions gouvernementales puissent cibler certains aspects de leur fonctionnement, elles sont impliquées de manière centrale dans la politique du logement – en particulier pour les appartements et le secteur locatif privé, un segment de marché en croissance rapide.

Pourquoi donc?
Les appartements sont particulièrement attractifs pour les fonds d’investissement, et les ministres ont appris hier que leur construction dépendait particulièrement du financement de ces fonds. «Pour que des complexes d’appartements soient construits, il est nécessaire dans pratiquement tous les cas pour un investisseur institutionnel de s’engager par un contrat contraignant à acheter tout ou partie d’un complexe d’appartements une fois achevé», indique une note au cabinet. Les ministres ont été informés que les investisseurs institutionnels ne financeront ce développement que s’ils peuvent facilement vendre des appartements, ce qui pourrait être pénalisé par des frais de timbre supplémentaires.

Les constructeurs affirment que la construction d’appartements n’est fondamentalement pas viable sans financement.

Les ministres ont également été informés qu’il existe un objectif de politique ministérielle visant à «faire en sorte que les logements privés dans les lotissements à faible densité ne soient pas achetés en vrac à des fins de location par des investisseurs institutionnels commerciaux d’une manière qui entraîne le déplacement des acheteurs individuels des ménages».

Donc, ces deux dynamiques – vouloir préserver le financement des immeubles à appartements et encourager l’accession à la propriété dans les zones moins denses, étaient au cœur de la réflexion du gouvernement.

Quelle est la politique de tout cela?
Les réformes s’attaquent à un problème spécifique, mais les critiques affirment qu’elles ne font rien pour résoudre les problèmes plus endémiques liés à l’accessibilité financière et risquent de nuire à la durabilité urbaine en encourageant la location dans les centres-villes et l’accession à la propriété en périphérie de la ville. Ils préservent également le rôle des fonds d’investissement sur le marché au sens large.

Comme nous l’avons vu, c’est essentiellement un objectif du gouvernement, mais cela signifie qu’il y aura un nombre constant d’exemples où les fonds achètent des maisons, ce qui ramènera chez certaines personnes l’idée que le gouvernement donne la priorité aux intérêts financiers plutôt qu’aux maisons pour les gens. Le marché de l’investissement locatif est énorme, comme le montre aujourd’hui un article dans nos pages immobilières sur une guerre d’enchères pour une «plateforme» du secteur privé loué à 1 milliard d’euros et 2 000 unités.

Ces réformes, bien qu’elles puissent avoir un succès limité lorsqu’elles sont considérées selon leurs propres conditions, laissent le gouvernement ouvert à l’accusation d’une occasion manquée. Le soulagement visible des grandes sociétés immobilières, exprimé par la hausse des cours boursiers ce matin, n’aidera pas cette impression.

Le gouvernement qualifiera de faute et soutiendra (avec une certaine justification) que les choses ne sont pas si simples, en indiquant leurs factures de logement abordable et d’agence de développement foncier comme une preuve de leur volonté de résoudre des problèmes plus systémiques. Mais le risque politique est ici et maintenant.

Au sein de la coalition, les exemptions d’appartements posent des problèmes particuliers aux Verts. Des sources au sein du parti affirment qu’il y avait une position commune parmi certains membres du parti parlementaire, selon laquelle les densités ou les types de logements – tels que les appartements – ne pouvaient pas être exclus des réformes. Il semble que ces préoccupations aient été soulevées par les ministres, mais pour une raison quelconque, les Verts ont perdu l’argument autour de la table du cabinet. Cependant, comme le montrent les commentaires de l’eurodéputé Ciarán Cuffe ce matin, il y a un mécontentement considérable au sein du parti quant à la façon dont les choses se sont déroulées. M. Cuffe s’est dit «déçu» par les réformes et qu’il comprend que «plusieurs de mes collègues parlementaires de l’Oireachtas sont du même avis».

Cela ne se limite pas non plus aux Verts. James Geoghegan, le candidat du Fine Gael dans la baie de Dublin Sud, a déposé une motion soutenue par des collègues du parti la semaine dernière, affirmant que la concentration de la construction à louer «fausse la concurrence, gonfle les loyers et enferme une génération loin de la propriété». Il a déclaré mercredi qu’il soutenait la politique du gouvernement, mais qu’il aimerait voir un «rééquilibrage» pour inclure dans une certaine mesure les appartements dans les règles limitant les achats en gros. Il a déclaré que le marché doit être «rééquilibré… soit par la planification, soit par la législation, car la seule façon pour un citoyen d’être protégé contre ce montant de financement est de légiférer pour cela».

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