2025, 2 arrêts de la 3e chambre civile, office du juge en immobilier entre protection et compétences, ce qui change pour vous

Deux arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendus en 2025, l’un le 6 février (n 23-18.360) et l’autre le 3 juillet (n 23-12.925), éclairent la manière dont le juge doit intervenir en droit immobilier. Les décisions commentées par Kohen Avocats dessinent une ligne de crête entre protection du justiciable et respect strict des compétences fixées par les textes, qu’il s’agisse de l’office du juge des référés face à une clause résolutoire ou du juge du fond confronté à un empiétement sur la propriété d’autrui. Au-delà des cas d’espèce, ces solutions pèsent sur les stratégies des bailleurs, locataires, voisins et professionnels de l’acte de construire, en réaffirmant des principes structurants, tout en élargissant certains outils de régulation judiciaire.

6 février 2025: le juge des référés étend la suspension

Dans l’arrêt du 6 février 2025 (3e chambre civile, n 23-18.360), la Cour de cassation tranche une question pratique récurrente en bail commercial, la possibilité pour le juge des référés d’accorder des délais et de suspendre les effets d’une clause résolutoire lorsque le manquement reproché n’est pas un impayé. Le litige naît après la fermeture d’un restaurant en janvier 2019. Une société civile immobilière devenue bailleresse délivre un commandement de reprendre l’exploitation, en visant la clause résolutoire du bail.

La cour d’appel avait rejeté la demande du locataire tendant à la suspension des effets de la clause, approche qui revenait à cantonner l’outil de l’article L. 145-41 du code de commerce aux seuls défauts de paiement. La Cour de cassation casse partiellement et retient une lecture plus large, le texte permet au juge d’accorder des délais et de suspendre la clause résolutoire pour tout manquement contractuel du locataire, pas uniquement pour les loyers et charges. La portée est concrète, une obligation d’exploitation peut déclencher une clause résolutoire, mais peut aussi, sous contrôle judiciaire, faire l’objet d’une suspension temporaire si des délais apparaissent justifiés.

Sur le plan de l’office du juge, la décision conforte un rôle d’ajustement à bref délai, sans transférer au juge des référés le pouvoir de trancher définitivement le fond. La mesure reste encadrée, le juge intervient pour prévenir un effet automatique potentiellement disproportionné dans le temps court du commandement, tout en respectant la logique contractuelle du bail. Pour les praticiens, le message est clair, la clause résolutoire demeure un outil de pression, mais elle n’est pas un mécanisme intouchable dès lors que le texte ouvre une faculté de suspension.

Dans les dossiers de contentieux locatif, cette lecture extensive modifie le rapport de forces. Côté bailleur, l’argumentation devra s’attacher à l’absence de perspectives sérieuses de régularisation, par exemple impossibilité économique de rouvrir, défaut d’autorisations, ou inexécution persistante. Côté locataire, la demande de délais gagne en crédibilité hors du terrain des impayés, sous réserve d’éléments objectifs, travaux programmés, démarches administratives, engagements de reprise d’activité, attestations comptables, tout ce qui permet d’étayer une reprise effective dans un calendrier réaliste.

3 juillet 2025: l’empiétement impose une mesure pour y mettre fin

L’arrêt du 3 juillet 2025 (3e chambre civile, n 23-12.925) s’inscrit dans un autre champ du droit immobilier, les conflits de voisinage liés à un empiétement. La Cour de cassation rappelle une règle classique mais appliquée avec fermeté, dès lors qu’un empiétement est constaté, il appartient au juge d’ordonner toute mesure de nature à y mettre fin. La décision vise explicitement la protection du droit de propriété ancré dans l’article 545 du code civil.

Le point de friction tenait à l’invocation de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme, au motif que l’ouvrage litigieux pouvait être regardé comme un domicile. La cour d’appel avait procédé à une forme de contrôle de proportionnalité, mettant en balance une demande de démolition et le droit au respect du domicile de l’auteur de l’empiétement. La Cour de cassation refuse cette méthode dans ce cadre, elle estime qu’une telle pesée déplace l’office du juge en assimilant à tort un litige de voisinage à une ingérence publique. Le domicile ne bénéficie pas d’une immunité civile contre une mesure destinée à rétablir la limite séparative.

La formule toute mesure de nature à y mettre fin est centrale. Elle n’exclut pas la démolition, présentée comme la voie ordinaire lorsque l’ouvrage occupe le fonds d’autrui, même si la juridiction de renvoi doit déterminer la mesure la plus efficace au vu des données techniques. Autrement dit, le juge conserve une marge pour choisir l’outil, mais il n’a pas la faculté de laisser perdurer l’empiétement au nom d’une conciliation abstraite. L’obligation de résultat prime, mettre fin à l’atteinte au droit réel.

Les implications pratiques dépassent le prétoire. Pour les maîtres d’ouvrage, la décision renforce l’intérêt des vérifications foncières et des bornages contradictoires avant chantier, au-delà des autorisations d’urbanisme. Pour les entreprises, elle rappelle que l’exécution conforme aux plans ne suffit pas si les plans reposent sur une limite erronée. Pour les propriétaires victimes, l’arrêt consolide la lisibilité du recours, la constatation de l’empiétement doit conduire à une mesure concrète de cessation, ce qui structure les demandes d’expertise, les constats et la stratégie probatoire.

Une ligne jurisprudentielle entre protection et compétences légales

Pris ensemble, ces deux arrêts de 2025 illustrent un même fil directeur, l’office du juge n’est ni un simple enregistrement mécanique des clauses et des situations matérielles, ni une réécriture générale des rapports privés au nom d’un équilibre subjectif. Dans le dossier de bail commercial, la Cour de cassation étend l’accès à un mécanisme protecteur prévu par le texte, la suspension de la clause résolutoire via l’article L. 145-41. Dans le dossier d’empiétement, elle resserre le champ de la mise en balance conventionnelle lorsque celle-ci conduit à neutraliser un principe civil de premier plan, l’intégrité du droit de propriété.

Le point commun réside dans la méthode, le juge est légitime à protéger, dès lors qu’il agit à l’intérieur des instruments que le législateur a organisés ou des principes que le droit civil impose. Cette approche répond à une critique fréquente dans les contentieux immobiliers, l’incertitude liée à des solutions trop dépendantes de considérations d’équité. Ici, la Cour encadre, d’un côté elle sécurise la faculté d’intervention du juge des référés en l’ancrant dans une lecture large du texte, de l’autre elle évite que le contrôle de proportionnalité devienne une échappatoire systématique dans les litiges entre voisins.

Pour les justiciables, l’équilibre se lit en termes de prévisibilité. Un locataire peut solliciter des délais même si le reproche vise l’exploitation, mais il doit démontrer une capacité réelle de régularisation. Un constructeur ou un propriétaire ne peut pas compter sur le seul argument de l’habitation pour conserver une occupation du fonds d’autrui. Les deux situations traduisent une même exigence, présenter au juge des éléments objectivables, calendrier, pièces techniques, constats, impacts mesurables, plutôt qu’une demande fondée sur la seule gravité sociale ou émotionnelle des conséquences.

Cette ligne influe aussi sur les modes de résolution amiable. En bail commercial, la perspective d’une suspension judiciaire peut inciter à négocier un protocole de reprise d’exploitation avec étapes et pénalités. En empiétement, la rigidité de la solution rend plus attractifs les accords de rectification avant jugement, comme une rétrocession de bande de terrain ou une modification de l’ouvrage, lorsque cela reste juridiquement et techniquement possible. Le contentieux n’est pas évacué, mais il se structure autour de scénarios plus anticipables.

Ce que ces arrêts changent pour bailleurs, locataires et voisins

Dans les baux commerciaux, l’arrêt du 6 février 2025 oblige bailleurs et conseils à calibrer différemment l’usage de la clause résolutoire. La délivrance d’un commandement visant une obligation autre que le paiement, par exemple l’exploitation continue, la destination, l’entretien, peut toujours être un levier. Mais la demande du locataire en référé pour obtenir des délais devient un passage probable du contentieux, surtout si le manquement est lié à des difficultés temporaires. Les pièces attendues, bilans, attestations bancaires, devis de travaux, échanges avec l’administration, deviennent déterminantes pour convaincre le juge d’une reprise sérieuse.

Du côté des locataires, l’enseignement est plus nuancé qu’une simple protection. La suspension n’est pas une annulation, elle peut être conditionnée et limitée, et le locataire doit pouvoir régulariser. Les exploitants confrontés à une fermeture administrative, à des travaux de conformité ou à une transition d’activité peuvent y voir un outil de respiration procédurale. Mais les fermetures sans projet, l’inertie, ou une exploitation impossible structurellement risquent de conduire le juge à refuser les délais. Dans les relations économiques locales, cette souplesse peut réduire les cessations brutales d’activité, mais elle ne transforme pas le bail en garantie de maintien sans contrepartie.

Dans les litiges de voisinage, l’arrêt du 3 juillet 2025 renforce la logique de prévention. Avant d’acheter ou de construire, le bornage et la vérification des limites cadastrales et foncières prennent une valeur contentieuse directe. Pour les propriétaires, la conservation des preuves, plans, procès-verbaux de bornage, constats, échanges, devient un investissement défensif. Pour les auteurs potentiels d’empiétement, le risque d’une mesure radicale, y compris la démolition, doit être intégré dans l’analyse financière du chantier et dans les contrats de responsabilité avec les entreprises.

Ces solutions interrogent aussi la place du contrôle de proportionnalité dans le droit privé. La Cour n’exclut pas la Convention, mais elle circonscrit l’office du juge dans ce type de litige en évitant d’importer un raisonnement conçu pour les ingérences des pouvoirs publics. Dans le débat doctrinal, cela revient à rappeler que les droits fondamentaux ne neutralisent pas automatiquement les droits réels entre particuliers. La protection du domicile conserve une portée, mais elle ne peut pas servir de bouclier pour maintenir une occupation illicite du fonds d’autrui.

Pour les professionnels, avocats, notaires, experts, syndics, assureurs, ces arrêts servent de points d’appui opérationnels. Ils permettent de rédiger des écritures plus ciblées, de conseiller des mesures préventives, et de mieux évaluer le risque contentieux. Dans un secteur où la temporalité compte, commandements en bail, calendrier de chantier, urgence en référé, la clarification de l’office du juge par la troisième chambre civile structure les stratégies sans créer de promesse de résultat automatique, ce qui laisse à chaque dossier son poids probatoire.